Государство Израиль. ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА

Источник:

Тип статьи: Регулярная статья

Жилищная политика Государства Израиль- одна из важных сторон его деятельности.

В начале существования государства

1 сентября 1949 года. Семья новых репатриантов вселяется в барак в одной из маабарот под Тель-Авивом.

Волны массовой репатриации в первые годы су­ществования государства потребовали немедленного решения проблемы расселения сотен тысяч репатриантов, в то время когда большинство уже проживавшего в стране населения имело неудовлетворительные жилищные условия.

Первых репатриантов поселяли в домах, покинутых арабами. Так были заселены Яффа и Гиват-Алия (ныне в черте Тель-Авива), ряд кварталов Иерусалима — Бакаа (Геулим), Немецкая колония (Эмек Рефаим), Катамон (Гонен) и Ромема, нижние кварталы Хайфы и Тверии, Цфат, Акко, Тират-Кармель, Бейт-Шеан, Рамла, Лод и Мигдал-Ашкелон.

На следующем этапе было предпринято создание временных лагерей, известных впоследствии под названием мабарот, рядом с существующими населенными пунктами, а также строительство сельскохозяйственных поселений, первые дома которых были временными, а постоянные здания возводились позднее, по мере улучшения экономического положения жителей.

Именно в этот период сложились основы правительственной жилищной политики: государство приняло на себя ответственность за предоставление жилья всем репатриантам за невысокую цену в районах, определяемых правительством, и в рамках установленных им стандартов. Это превратило государство в доминирующий фактор в сфере строительства, непосредственно определяющий — через соо­ветствующий административный аппарат — планирование строительства и распределение жилой площади.

Часть жилищного строительства осуществлялась непосредственно Министерством жилищ­ного строительства, часть — через посредство частных под­рядчиков, действовавших по договору с правительством и под его контролем. Из обеспечиваемых жильем большинство составляли новоприбывшие репатрианты, меньшинство — малоимущие семьи.

Города развития и районы бедности

Вид на Рамле с Белой башни. Фото Гарри Резниковского.

Так появились целые кварталы и новые города (так называемые города развития), большинство населения которых составляли репатрианты. Строительство осуществлялось по сравнительно заниженным стандартам: маленькие квартиры (около 30-40 м²), зачастую без ванны и других удобств первой необходимости, в которые поселяли и многодетные семьи.

Заселение проводилось не на основе свободного выбора: репатриант прямо по прибытии доставлялся в предназначенное для него жилье в городе развития. Сочетание заниженных стандартов строительства с экономической и социальной слабостью населения угрожало возникновением проблемы кварталов бедноты, нуждающихся в срочной реконструкции.

Помощь государства старожилам ограничивалась предо­ставлением участков под частное строительство по сравнитель­но невысоким ценам, посредничеством в выдаче ипо­течных кредитов и т. п. Главную заботу о жилищном устройстве этой группы населения брали на себя политические организации, строившие жилье для своих членов на льгот­ных условиях.

Единственной подготовленной несколько позднее правительством для состоятельных слоев была про­грамма «сбережение на строительство», направленная скорее на поощрение сбережений, нежели на решение жилищных проблем. Таким образом, сложились два вида строительства: субсидируемое (для имевших право на льготы) и «свободное» (для обладавших средствами на приобре­тение жилья и не имевших льгот).

Политика 1970-х годов

В 1974 г. правительство приняло принципиально новую полити­ку жилищного строительства:

• субсидия давалась потребителю, но не удешевляла предмета потребления;
• проблема обеспечения жильем и вопрос социального обеспечения были разграничены;
• цены на квартиры устанавливались в соответствии с их реальной стоимостью (включая реальную стоимость земельных участков);
• размеры помощи, предоставляемой правительством различным категориям нуждающихся в жилье, основывались на четко определенных критериях.

Основой пятилетнего плана, подготовленного Министерством жилищного строительства, служила утвержденная правительством программа расселения, в соответствии с которой были определены размеры строительства в каждом населенном пункте и в каждом районе страны. Определение получателей квартир (репатрианты и другие категории) проводилось на стадии заселения домов, и параллельно для каждого населенного пункта устанавливались размеры материальной помощи в приобретении жилья в соответствии с социальным положением претендента и районом страны.

Имеющие права на получение жилья делились на следующие группы:

1. молодожены;
2. семьи, проживающие в квартирах по три и более человека на комнату;
3. семьи по два-три человека на комнату;
4. семьи, нуждающиеся в улучше­нии жилищных условий в городах развития;
5. новоприбывшие репатрианты;
6. обладатели сбережений по программе «сбережение на строительство».

Разрешение жи­лищной проблемы осуществлялось снятием квартиры внаем, покупкой или снятием внаем с дальнейшей возможностью покупки. Выбор определялся семейным и экономическим положением претендента. (Об аренде государственной земельной собственности см. Государство Израиль. Заселение страны.)

Квартиры для сдачи внаем строит Министерство жилищного строительства и передает в распоряжение государственным компаниям: Амидар, Амигур, Халамиш, Шикмона, Празот, Афридар. Изначально квартирная плата устанавливалась как определенный процент от среднего уровня доходов в народном хозяйстве, при сохранении за правительством права повышать её.

Повышения квартирной платы были сравнительно редки и отставали от роста цен в хозяйстве и от роста доходов. Вследствие этого плата за снятые внаем государственные квартиры в этих компаниях долгие годы была весьма низкой (как в абсолютном выражении, так и сравнительно с ценами на свободном рынке), что зачастую уменьшало стимул к их приобретению, несмотря на особые льготы при покупке снимае­мой квартиры.

Ситуация в 1990-х годах

С началом массовой волны алии 1990-х гг. жилищная политика в Израиле постепенно изменилась: раньше репатрианты селились в центрах абсорбции, а потом большинство из них получали квартиры от тех или иных государственных компаний, а после 1991 г. вовлечённость государства в процессы, происходившие на рынке жилищного строительства, значительно снизилась.

Типовой жилой дом члена «Аманы» в Халамише

В 1990-е гг. сфера жилищного строительства почти полностью стала регулироваться рыночными механизмами при крайне ограниченном вмешательстве государства. В 1992 г. государственные или местные органы власти и подотчетные им компании выступали инициаторами строительства 69 % всех возведенных домов, а в 2004 г. этот процент сократился до 26 %, в то время как 74 % домов возводились подрядчиками по собственной инициативе для реализации на свободном рынке.

Темпы завершения строительства жилья в общественном и частном секторах в 1991—2005 гг.

Год	Общая численность единиц жилья, строительство которых было завершено	В том числе по инициативе государственных или местных органов власти и подотчетных им компаний	В том числе по инициативе частных подрядчиков для реализации на свободном рынке	Доля единиц жилья, строительство которых было начато по инициативе государственных или местных органов власти, в %
1991	42,270	23,140	19,130	55
1992	70,120	48,530	21,560	69
1993	43,140	21,580	19,130	50
1994	33,900	9,470	24,430	28
1995	38,280	6,875	31,405	18
1996	52,550	15,970	36,580	30
1997	67,675	22,325	45,350	33
1998	53,850	17,650	36,200	33
1999	46,285	16,700	29,645	36
2000	43,580	10,555	32,880	24
2001	39,265	8,955	30,310	23
2002	38,765	10,475	28,290	27
2003	34,490	8,925	25,565	26
2004	32,720	8,650	24,070	26
2005	28,380	6,950	21,430	25

Новый квартал Рамат-Шарет (1995 г.). Фото М. Мильнера. Государственное бюро печати. Израиль.

Район Рамат-Полег в Нетании (1995 г.). Фото М. Мильнера. Государственное бюро печати. Израиль.

Начиная с середины 1990-х гг. Министерство строительства оказывало помощь ограниченному числу малоимущих израильтян, попадающих под сформулированные им критерии. Профильными проектами Минстроя были в 1995—2005 гг. «Мхир ле-миштакен» («Цена для жильца»; было начато строительство 18 343 квартир) и «Бне диратха» («Построй свою квартиру», было начато строительство 5162 квартир), а также хостели — дома гостиничного типа для не имеющих собственного жилья пенсионеров (на 3389 единиц жилья). Подавляющее большинство израильтян приобретает жилье на свободном рынке; при этом роль государства ограничивается предоставлением ссуд на сравнительно льготных условиях или частичным субсидированием выплаты арендной платы тем молодым семьям и новым репатриантам, у которых нет своего жилья.

Вследствие недостатка жилья Министерство жилищного строительства при определенных условиях предоставляет денежную помощь в снятии квартир внаем на частном рынке, принимая в расчет экономическое положение и состав семьи, что позволяет найти временное решение квартирного вопроса. Для новоприбывших срок действия права на помощь в оплате арендованного жилья — пять лет со дня получения статуса репатрианта, включая пособие, входящее в «корзину абсорбции» за первый год. Репатрианты, получающие пособие (по старости, по обеспечению прожиточного минимума для неполных семей и т. п.) от Службы национального страхования (Биттуах леумми), имеют право на помощь в оплате арендованного жилья до тех пор, пока у них нет своего жилья.

Покупка квартиры — наиболее распространенная форма решения жилищного вопроса в Израиле. Большинство израильтян, как и репатрианты, покупают квартиры с помощью государственной ипотечной ссуды. Большинство ссуд привязаны к индексу цен, имеют годовые проценты и выдаются на разные периоды (до 28 лет). Часть ипотечной ссуды может выдаваться в виде подарка или условной ссуды. В дополнение к государственной ипотечной ссуде (машка́нта) можно получить дополнительную ссуду (hалваа́ машлима́), которую выдают по усмотрению ипотечного банка и на его условиях. Наибольшее годовое число ипотечных ссуд было выдано в 1993 г. — 35 тысяч. При этом из-за роста стоимости жилья государственная ипотечная ссуда, как правило, не покрывает и половину его стоимости.

Среднемесячные темпы выдачи разрешений на строительство квартир в частном секторе, превышавшие в 1995 г. и 1997 г. 3000 единиц жилья в месяц, снизились менее чем до двух тысяч в 2003—2004 гг. По данным Центрального статистического бюро и Банка Израиля, число сданных в эксплуатацию новых квартир в Израиле с 2003 г. по 2006 г. снизилось в частном секторе на 14 %, число начатых строительных проектов снизилось на 10,5 %. Число завершенных строительных проектов уменьшилось за это время на 18,3 %. При этом число проданных квартир увеличилось в 2005 г. на 1,6 %, и составляло в среднем 1044 квартиры в месяц. Число достроенных новых квартир снизилось с 2002 г. по 2006 г. с 3220 до 2432 квартир в месяц.

По данным Центрального статистического бюро Израиля, в конце 2005 г. средняя стоимость квартиры в стране составляла $155 тысяч (на 5,3 % выше, чем в предыдущий год). При этом в Иерусалиме этот показатель достиг $192 тысяч, в Тель-Авиве — $208 тысяч, а в Хайфе — $132 тысяч. С конца 2003 г. по апрель 2006 г. включительно общие инвестиции в недвижимость Израиля составили $2.92 млрд. Значительный рост инвестиций в эту сферу происходит благодаря иностранцам (прежде всего, евреям из стран диаспоры), заинтересованным в покупке элитного жилья в Израиле.

Ситуация на конец 2010-х годов

Новый район Ариэля в 2015 г. Фото Макса Черноглаза.

В конце второго десятилетия 21 века в Израиле наблюдался рост цен на жильё и снижение его доступности. Покупка новой квартиры молодой семьёй стала проблематичной.

С 2010 года постепенно ухудшались для получателей правила выдачи ипотечной ссуды на покупку жилья («машканты»). К 2018 г. банкам разрешалось выдавать ссуду на сумму не более 60% цены квартиры, то есть 40% покупатель должен был иметь из других источников.

При средней стоимости квартиры 0.8 — 1 млн шекелей и средней зарплате около 9 тыс. шекелей в месяц это приводило к необходимости брать коммерческие ссуды в другом банке под большие проценты. В 2018 г. порог разрешённой доли ипотечной ссуды был повышен до 75%, что слабо улучшило ситуацию. Репатриантам до 15 лет в стране полагалась помощь от министерства абсорбции. Ограничение в 75% охватывало машканту и взятые в других банках дополнительные ссуды. 25% стоимости квартиры (сотни тысяч шекелей) покупатели должны были иметь наличными, что толкало их на «серый рынок», в руки полузаконных кредитных контор и частных заимодавцев.

Пытаясь как-то помочь людям приобрести жильё, министр финансов Яир Лапид попытался организовать продажу квартир для имеющих льготы без налога на дополнительную стоимость (но и без компенсации продавцам). Продажи квартир резко упали, и спрос только возрос, а с ним и цены.

Хадера ночью в декабре 2021 г. Фото So Nata.

В середине 2010-х годов недолго существовавшая партия «Кулану», контролировавшая тогда Министерство финансов, провозгласила политику «Цена для новосёла» — продажу новых квартир по ценам, примерно на 10-15% ниже рыночных с государственными субсидиями, покрывающими скидку. Государство продавало подрядчикам землю под застройку дешевле, что должно было дать удешевление каждой квартиры на сотни тысяч шекелей. Таких квартир для всех нуждающихся заведомо не хватало, поэтому устраивались лотереи. К участию в лотерее допускались лица, соответствующие критериям мероприятия: не имеющие собственного жилья («хасрей диюр»), улучшающие жилищные условия («мешапрей диюр») и молодые люди, не имеющие своего жилья, но по семейному положению и возрасту не подпадающие в категорию «хасрей диюр» — «молодой нов осёл» («миштакен цаир»). Программа предназначалась также для инвалидов-одиночек в возрасте 21 года и старше. Существовало преимущество для местных жителей («бней маком»), желавших приобрести квартиру в населенном пункте, в котором они проживали в течение последних лет.

Для участников программы был поднят потолок финансирования за счёт банковских ссуд. Собственный первоначальный взнос для них составлял 100 тысяч шекелей, а для имевших специальные льготы 60 тысяч при цене покупаемой квартиры не более 1.8 млн шекелей.

Доля выигрышей в лотерее была предусмотрена в 2-3%. В программу быстро попали квартиры с низким спросом по завышенным ценам. Возможность отказаться от «выигранной» квартиры была ограничена: после трёх отказов люди больше не допускались к лотерее.

В рамках девяти проведенных лотерей было разыграно почти 72,000 квартир, 65,000 участников выиграли право на приобретение квартиры со скидкой, размер которой составляет от 19 до 25% от рыночной цены. 26,712 участников лотерей на конец 2019 г. выбрали себе квартиру, но с начала действия программы и до конца 2019 года было заселено всего 4,666 квартир. Согласно оценкам, до конца 2020 года ключи от новых квартир должны были получить всего 12,500 семей.

Тысячи квартир, предложенных участникам программы, остались невостребованными, после чего предлагались со скидкой практически всем желающим. Речь идет о проектах в городах на периферии, где предложение квартир превысило спрос. Программа «Цена для новосёла» была продлена до конца 2020 года. На начало 2020 г. расходы государства на реализацию программы составили порядка 7 млрд шекелей, из них 6.2 млрд шекелей — стоимость скидок на земельные участки, предназначенные под строительство.

В ходе реализации программы возникли злоупотребления. Поэтому размер льгот был снижен в начале 2020 года.

По данным израильского Минфина, во втором квартале 2019 года было продано 26,400 квартир (как новых, так и на вторичном рынке), из них 3400 тысячи — по льготным программам «Цена для новосела» и «Целевая цена». Из остальных 23 тысяч квартир новых было 5800, остальные — «подержанные». 10 тысяч квартир из упомянутых 26 с половиной тысяч купили люди, которых в Минфине квалифицируют как «улучшающих жилищные условия». То есть те, кто продает уже имеющуюся квартиру и покупает новую, обычно по причине расширения семьи.

Те, кто впервые обзаводился жильем, купили около 10 тысяч квартир на обычном рынке и 3400 льготных единиц жилья. 3000 квартир купили инвесторы — те, кто приобретает недвижимость для сдачи в аренду и дальнейшей перепродажи по более высокой цене. Но при существовавшем тогда уровне цен покупка недвижимости в качестве вложения средств стала рискованным делом. Многие инвесторы, наоборот, распродали купленное ранее жилье, понимая, что оно вряд будет и дальше расти в цене. Так, во втором квартале 2019 года инвесторы продали 5300 квартир — в основном в центральном округе, Тель-Авиве и Реховоте.

При этом доля квартир, проданных с убытком, составила 8%, а в 2017 году эта доля равнялась 4%. В основном такие квартиры были куплены ими начиная с 2015 года и далее. В то время недвижимость уже продавалась по максимально завышенным ценам, и с тех пор они практически не росли, в то время как жизнь дорожала, и реальная цена квартир стала меньше вырученной за них на два-три года раньше.

В начале апреля 2020 г. цены при покупке жилья были примерно такими (по данным риэлторских фирм, при курсе доллара 3.60 шекеля):

• в Араде четырёхкомнатная квартира площадью 80 м² продана за 670,000 шекелей ($186,111), пятикомнатная квартира площадью 105 м² с участком площадью 250 м² за 830,000 шекелей ($230,555):
• в Рамат-Гане двухкомнатная квартира площадью 55 м² продана за 1.4 млн шекелей ($388,888), трёхкомнатная квартира площадью 70 м² за 1.835 млн шекелей ($509,722).
• в Тель-Авиве трёхкомнатная квартира площадью 60 м² продана за 1.85 млн шекелей ($513.888);
• в Харише четырёхкомнатная квартира площадью 93 м²продана за 1.02 млн шекелей ($283,333).

В начале 21 века возникла тенденция строительства отдельных кварталов для компактного заселения семьями харедим. Таким образом предполагается снижать число конфликтов между жителями и удовлетворять особые потребности харедим (квартиры должны быть рассчитаны на многодетные семьи и не быть слишком дорогими). Один из таких проектов — создание города Хариш на базе небольшого посёлка в Галилее. В Кирьят-Гат и Кирьят-Малахи новые кварталы для харедим должны вместить больше населения, чем до того было в этих городах.

Муниципалитеты городов сопротивляются таким проектам, поскольку районы проживания харедим, как правило, характеризуются очень низким уровнем доходов населения, что приводит к необходимости давать жителям освобождение от городских налогов, а расходы городов в таким районах высоки (субсидии детским садам и школам, вывоз мусора и т. д.).

В некоторых городах существует тенденция образования религиозных районов путём покупки харедим всех продаваемых там квартир с помощью дотаций от общин. В районах, где харедим становятся большинством населения, устанавливаются правила поведения и стиль жизни, соответствующий их представлениям. Так произошло, например, а Араде, Бейт-Шемеше, Ашдоде.

В конце октября 2020 г. состоялась встреча представителей строительного сектора с министром финансов. Согласно оценке участников встречи, всего в 2020 году будет начато строительство 30 тысяч единиц жилья, что значительно ниже уровня спроса.

События 2020-х годов

Район улицы Бялика в Рамат-Гане, апрель 2023 г.

Ришон ле-Цион, январь 2023 г. Фото Михаила Гуревича.

В марте 2022 г. правительство Израиля утвердило возведение города Касиф, предназначенного для ультраортодоксального населения.

Новый город построят в Негеве, в районе Тель-Арада с расчетом на население в 100 -125 тысяч человек.

Это решение дублирует аналогичное, принятое в 2010 г. Все предварительные стадии проекта с тех пор были пройдены, началась предварительная часть строительства, но министр Яаков Лицман в 2020 г. остановил работы.

При их возобновлении строительство может завершиться сравнительно быстро.

Также в этом районе решено построить 10 новых посёлков.

См. также

• Израиль
• Государство Израиль

Источники

• КЕЭ, том: 3. Кол.: 561—565.

Уведомление: Предварительной основой данной статьи была статья ГОСУДАРСТВО ИЗРАИЛЬ в ЭЕЭ